Обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей. Обеспеченность торговыми площадями. Расчетнорматива минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов местного значения

Обоснование расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов

При разработке методики расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов изучена действующая нормативная правовая база в России и за рубежом, проведен анализ торговой инфраструктуры субъектов Российской Федерации, влияние на потребность населения в торговой площади экономических, демографических и социальных факторов.

Зарубежный опыт планирования развития розничной торговли основывается на определенных нормативах. Во Франции проектирование новых жилых домов предусматривает строительство 2 кв. м магазинной площади на одну квартиру. В Великобритании нормы определяют необходимое количество магазинов на 1000 жителей и количество населения на один магазин. В США нормативами определяется количество торговых предприятий на 1000 жителей или же необходимая протяженность фасада улиц, отводимая под магазины, исчисляемая в погонных метрах на условное население.

В Венгрии за расчетный показатель принимается оборот на один кв. м торговой площади, который экстраполируется на период 3-5 лет. В Чехии расчет основывается на определении объема розничного оборота путем долгосрочного прогнозирования потребности в торговых площадях, численности торговых работников. В Польше при планировании торговой сети применяется показатель производительности, выражающейся в сумме оборота, реализуемого с 1 кв. м торговой площади. В Румынии применяется аналогичная методика планирования потребности в торговых площадях. Дополнительно для проверки потребности делают контрольный расчет – определяют норматив торговой площади на 1000 жителей на перспективу по данному городу путем деления всей торговой площади на численность населения города в перспективе.

В Республике Украина нормативы выражены минимальным размером торговой площади, которая приходится на 1000 человек населения. Он составляет 423 кв. м для всех типов предприятий розничной торговли, в том числе - 169 кв. м по товарам повседневного спроса и 254 кв. м - по непродовольственным това­ра­м. В Белоруссии утверждены нормативы обеспеченности населения торговой площадью в размере 260 кв. м на 1000 жителей в районных центрах, в сельских районах - 220 кв. м.

Действовавший прежде в СССР общесоюзный норматив обеспеченности торговыми площадями на 1000 жителей составлял 230 кв. м (90 кв. м по продовольственным и 140 кв. м по непродовольственным товарам). Однако указанный показатель значительно ниже среднеевропейского и североамериканского уровня (650 кв. м) и уровня США (1200 кв. м).

Один из последних принятых в СССР документов - Строительные нормы и правила (СНиП) 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений », утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01 года № 78. В нем предусмотрены нормы торговой площади магазинов в городских поселениях - 280 кв. м на 1000 человек (в том числе продовольственных – 100 кв. м, непродовольственных – 180 кв. м), в сельских поселениях - 300 кв. м (в том числе продовольственных – 100 кв. м, непродовольственных – 200 кв. м)

Разработанные в период централизованного управления экономикой нормативы СССР не могут отвечать изменившимся социально-экономическим условиям жизни населения современной России. Нормативы СССР устанавливались исходя из экономических возможностей страны на конкретном этапе, а не из реальной потребности в обеспечении населения розничной торговой сетью.

В целях разработки методики расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов Российским государственным торгово-экономическим университетом было проведено исследование в городах: Кемерово, Иваново, Оренбург, Челябинск, Самара, Южный Сахалинск . Данные населенные пункты были выбраны с целью анализа нормативов предельно допустимого времени, которое покупатели согласны потратить на совершение покупки различных категорий товаров, выявления региональной специфики и степени удовлетворенности жителей этих городов обеспечением торговой площадью.

Общий размер выборки составил четыре тысячи человек, в анкетном опросе участвовали граждане с разным уровнем достатка в возрастном диапазоне от 18 до 70 лет.

Анкета социологического опроса позволила выявить материальное положение респондентов; среднюю частоту покупок; приемлемое количество времени, которое респондент согласен потратить на приобретение товаров; выявление уровня притязаний в процессе совершения покупки; покупательскую активность населения в процессе приобретения товаров длительного пользования, а также предпочтительность мест их продажи.

В рамках исследования была определена средняя частота покупок предложенных категорий продуктов питания. При покупке продовольственных товаров для населения важна пешеходная доступность магазина - свыше 12% респондентов предпочитают покупать, не затрачивая длительного времени на поиски, выбор и очереди в магазине. Например, на выбор хлеба и хлебобулочных изделий респонденты готовы тратить до 5 минут, а на выбор мяса и мясопродуктов – 15 минут и дольше.

После исследования экономических, социально-демографических, организационно-административных и другие факторов, была произведена количественная и качественная оценка потребностей населения в торговой площади и выведена эмпирическая формула расчета норматива обеспеченности населения площадью торговых объектов, которая зависит от среднего количества посещений мест продажи определенной товарной группы в сутки, нормы площади торгового зала, необходимой для обслуживания одного покупателя, а также максимального допустимого времени, которое покупатель согласен потратить на приобретение определенного товара:

В ходе вычисления базовых показателей был проведен анализ 23 групп товаров. Расчеты общего норматива Ro и составных нормативов Ro прод и Ro непрод приведены в Таблице 1.

Таблица 1. Расчет общего норматива обеспеченности площадью торговых объектов для Российской Федерации и его составных значений для продовольственных и непродовольственных товаров

Данные расчетов минимальных нормативов потребности в торговой площади скорректированы на максимально возможный коэффициент комплексности покупки, который представляет собой среднее количество предметов, приобретаемых за одно посещение магазинов.

В продовольственной торговле максимально возможное значение коэффициента принимается равным 5,0, в непродовольственной - 1,5. С учетом данных поправок комфортные нормативы обеспеченности населения площадью торговых объектов, усредненные для Российской Федерации, имеют следующие значения:

Ro прод = 795,47/5 = 159 кв. м на 1000 человек;

Ro непрод =542,51/1,5 = 362 кв. м на 1000 человек.

Общий норматив:

Ro = Ro прод + Ro непрод = 521 кв. м на 1000 человек.

Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2016 г. № 291 “Об утверждении Правил установления субъектами Российской Федерации нормативов площадью торговых объектов и методики расчета нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов, а также о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 24 сентября 2010 г. № 754”

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 5 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые:

норматива минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов местного значения - согласно ;

нормативов минимальной обеспеченности населения площадью нестационарных торговых объектов - согласно .

Приложение № 1
к расчета нормативов
минимальной обеспеченности населения
площадью торговых объектов

Расчет
нормативов минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов

1. Норматив минимальной обеспеченности населения муниципального образования площадью стационарных торговых объектов () рассчитывается по формуле:

Норматив минимальной обеспеченности населения муниципального образования площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа продовольственных товаров (кв. м на 1000 человек);

Норматив минимальной обеспеченности населения муниципального образования площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа непродовольственных товаров (кв. м на 1000 человек).

2. Норматив минимальной обеспеченности населения муниципального образования площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа продовольственных товаров (), рассчитывается по формуле:

Базовый показатель минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа продовольственных товаров, принимаемый равным 202 кв. м на 1000 человек;

Коэффициент региональной коррекции норматива минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа продовольственных товаров.

3. Норматив минимальной обеспеченности населения муниципального образования площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа непродовольственных товаров (), рассчитывается по формуле:

Базовый показатель минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа непродовольственных товаров, принимаемый равным 387 кв. м на 1000 человек;

Коэффициент региональной коррекции норматива минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа непродовольственных товаров.

4. Коэффициент региональной коррекции норматива минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа продовольственных товаров (), рассчитывается по формуле:

t - год, предшествующий году, в котором производится перерасчет норматива минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов;

Расходы населения на покупку товаров в субъекте Российской Федерации в году t (рублей) (по данным балансов денежных доходов и расходов населения, публикуемых органами статистики);

Расходы населения на покупку товаров в субъекте Российской Федерации в 2015 году (рублей) (по данным балансов денежных доходов и расходов населения, публикуемых органами статистики);

Индекс темпов роста потребительских цен на товары в субъекте Российской Федерации за период с 2015 года до года t (по данным органов статистики);

Объем всех продовольственных товаров, реализованных населению в границах муниципального образования (в расчете на душу населения) в году t (рублей);

Объем всех продовольственных товаров, реализованных населению в Российской Федерации (в расчете на душу населения) в году t (рублей);

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг по Российской Федерации в декабре года t (рублей) (по данным органов статистики);

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг по субъекту Российской Федерации, в состав которого входит муниципальное образование, в декабре года t (рублей) (по данным органов статистики);

Доля розничных рынков и ярмарок в обороте розничной торговли субъекта Российской Федерации, в состав которого входит муниципальное образование, в году t (по данным органов статистики);

Доля розничных рынков и ярмарок в обороте розничной торговли Российской Федерации в году t (по данным органов статистики).

5. Коэффициент региональной коррекции норматива минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа непродовольственных товаров (), рассчитывается по формуле:

Объем всех непродовольственных товаров, реализованных населению в границах муниципального образования (в расчете на душу населения) в году t (рублей);

Объем всех непродовольственных товаров, реализованных населению в Российской Федерации (в расчете на душу населения) в году t (рублей).

6. Объем всех продовольственных товаров, реализованных населению в границах муниципального образования (в расчете на душу населения) в году t (), рассчитывается по формуле:

,

Объем всех продовольственных товаров, реализованных населению в границах муниципального образования (в денежном выражении) за финансовый год t (рублей) (по данным органов статистики);

Численность населения муниципального образования в году t (человек) (по данным органов статистики).

7. Объем всех продовольственных товаров, реализованных населению в Российской Федерации (в расчете на душу населения) в году t (), рассчитывается по формуле:

,

Объем всех продовольственных товаров, реализованных населению в Российской Федерации (в денежном выражении) за финансовый год t (рублей) (по данным органов статистики);

Численность населения Российской Федерации в году t (человек) (по данным органов статистики).

8. Объем всех непродовольственных товаров, реализованных населению в границах муниципального образования (в расчете на душу населения) в году t (), рассчитывается по формуле:

Удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий в структуре оборота розничной торговли в субъекте Российской Федерации в году t (по данным органов статистики);

Удельный вес непродовольственных товаров в структуре оборота розничной торговли в субъекте Российской Федерации в году t (по данным органов статистики).

9. Объем всех непродовольственных товаров, реализованных населению в Российской Федерации (в расчете на душу населения) в году t (), рассчитывается по формуле:

Удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий в структуре оборота розничной торговли в Российской Федерации в году t (по данным органов статистики);

Удельный вес непродовольственных товаров в структуре оборота розничной торговли в Российской Федерации в году t (по данным органов статистики).

10. Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации площадью стационарных торговых объектов () рассчитывается по формуле:

Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа продовольственных товаров (кв. м на 1000 человек);

Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа непродовольственных товаров (кв. м на 1000 человек).

11. Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа продовольственных товаров (), рассчитывается по формуле:

,

где - среднегодовая численность постоянного населения субъекта Российской Федерации в году t (человек) (по данным органов статистики).

12. Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа непродовольственных товаров (), рассчитывается по формуле:

.

Приложение № 2
к расчета нормативов
минимальной обеспеченности населения
площадью торговых объектов

Расчет
норматива минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов местного значения

1. Норматив минимальной обеспеченности населения муниципального образования площадью торговых объектов местного значения () рассчитывается по формуле:

Площадь земельных участков, отнесенных к жилым и общественно-деловым зонам, расположенных на территории городских населенных пунктов муниципального образования (кв. км);

Радиус зоны торгового обслуживания для городских населенных пунктов, принимаемый равным 0,25 км;

Минимальное количество торговых объектов местного значения, расположенных в пределах зоны торгового обслуживания для городских населенных пунктов муниципального образования (единиц);

Площадь земельных участков, отнесенных к жилым и общественно-деловым зонам, расположенных на территории сельских населенных пунктов муниципального образования (кв. км);

Радиус зоны торгового обслуживания для сельских населенных пунктов, принимаемый равным 0,5 км;

Минимальное количество торговых объектов местного значения, расположенных в пределах зоны торгового обслуживания для сельских населенных пунктов муниципального образования (единиц).

2. Минимальное количество торговых объектов местного значения, расположенных в пределах зоны торгового обслуживания для городских (сельских) населенных пунктов муниципального образования ( (), составляет:

при плотности населения, проживающего на территории жилой и общественно-деловой застройки городских (сельских) населенных пунктов муниципального образования, до 5000 человек на кв. км - 2 торговых объекта местного значения;

при плотности населения, проживающего на территории жилой и общественно-деловой застройки городских (сельских) населенных пунктов муниципального образования, от 5000 до 10000 человек на кв. км - 4 торговых объекта местного значения;

при плотности населения, проживающего на территории жилой и общественно-деловой застройки городских (сельских) населенных пунктов муниципального образования, от 10000 до 15000 человек на кв. км - 6 торговых объектов местного значения;

при плотности населения, проживающего на территории жилой и общественно-деловой застройки городских (сельских) населенных пунктов муниципального образования, свыше 15000 человек на кв. км - 8 торговых объектов местного значения.

3. Плотность населения, проживающего на территории жилой и общественно-деловой застройки городских населенных пунктов муниципального образования (), рассчитывается по формуле:

где - среднегодовая численность постоянного населения, проживающего в городских населенных пунктах муниципального образования (человек).

4. Плотность населения, проживающего на территории жилой и общественно-деловой застройки сельских населенных пунктов муниципального образования (), рассчитывается по формуле:

где - среднегодовая численность постоянного населения, проживающего в сельских населенных пунктах муниципального образования (человек).

5. В настоящем документе:

а) под торговыми объектами местного значения понимаются магазины и торговые павильоны по продаже продовольственных товаров и товаров смешанного ассортимента с площадью торгового объекта до 300 кв. м включительно, кроме магазинов и торговых павильонов, размещаемых в крупных торговых центрах (комплексах);

б) под крупными торговыми центрами (комплексами) понимаются торговые центры (комплексы) с торговой площадью:

более 5000 кв. м - в муниципальных образованиях с численностью населения более 500000 человек и во внутригородских муниципальных образованиях городов федерального значения;

более 3000 кв. м - в муниципальных образованиях с численностью населения от 100000 до 500000 человек;

более 1500 кв. м - в муниципальных образованиях с численностью населения до 100000 человек.

Приложение № 3
к расчета нормативов
минимальной обеспеченности населения
площадью торговых объектов

Расчет
нормативов минимальной обеспеченности населения площадью нестационарных торговых объектов

1. Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации (муниципального образования) торговыми павильонами и киосками по продаже продовольственных товаров и сельскохозяйственной продукции () рассчитывается по формуле:

,

Базовый показатель минимальной обеспеченности населения торговыми павильонами и киосками по продаже продовольственных товаров и сельскохозяйственной продукции (количество торговых объектов на 10000 человек), принимаемый равным 9;

Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации площадью стационарных торговых объектов (рассчитывается по , предусмотренной приложением № 1 к методике расчета нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов);

Фактическая обеспеченность населения субъекта Российской Федерации площадью стационарных торговых объектов;

Коэффициент региональной коррекции, устанавливаемый органами государственной власти субъекта Российской Федерации с учетом того, что (для городов федерального значения ).

2. Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации (муниципального образования) торговыми павильонами и киосками по продаже продукции общественного питания () рассчитывается по формуле:

,

где - базовый показатель минимальной обеспеченности населения торговыми павильонами и киосками по продаже продукции общественного питания (количество торговых объектов на 1000 человек), принимаемый равным 1.

3. Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации (муниципального образования) торговыми павильонами и киосками по продаже печатной продукции () рассчитывается по формуле:

,

где - базовый показатель минимальной обеспеченности населения торговыми павильонами и киосками по продаже печатной продукции (количество торговых объектов на 1000 человек), который принимается равным 1,7.

4. Нормативы минимальной обеспеченности населения нестационарными торговыми объектами не устанавливаются для районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.

Обзор документа

Заново утверждены Правила установления регионами нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов и методика расчета таких нормативов.

По новым правилам нормативы устанавливаются в отношении стационарных торговых объектов, торговых объектов местного значения, нестационарных торговых объектов (ранее норматив был единым).

Для стационарных и нестационарных объектов они определяются в отношении каждого региона и входящих в его состав муниципальных районов и городских округов, за исключением городов федерального значения, в отношении которых нормативы устанавливаются в целом.

Для объектов местного значения нормативы определяются в отношении каждого городского округа, поселения, а также в отношении входящего в состав города федерального значения внутригородского муниципального образования.

Прежние правила и методика признаны утратившими силу.

Моллы.Ru публикуют материал, посвященный самым насыщенным торговыми центрами городам России.

За последние пять лет российский рынок качественных торговых центров пополнился более чем на 7 млн квадратных метров площадей. Более трети нового строительства в последние три года обеспечивается благодаря московскому рынку. Вместе с тем, основной объем нового предложения в 2017-2018 годах будет сформирован за счет растущих региональных рынков.

Многие крупные проекты торговых центров будут выведены на региональные рынки до конца 2016 года, а в течение следующих лет прогнозируются рекордные темпы роста, в особенности в городах с населением от 300 тысяч жителей, которые еще не были в достаточной степени насыщены качественными объектами во время первой волны освоения девелоперами региональных центров.

Сегодня Москва занимает четвертое место по обеспеченности качественными торговыми площадями с показателем около 450 тысяч кв.м на 1000 жителей. Это 10-й показатель в Европе, хотя по суммарному предолжению российская столица давно превосходит все европейские мегаполисы - Лондон в 2,5 раза, Берлин - в 5 раз, Барселону - в 7 раз. В топ-20 самых насыщенных торговыми центрами городов Европы (с населением от 1 млн жителей) сегодня находится 11 российских городов.

Вместе с тем, обеспеченность в городах-миллионниках сегодня оценивается в среднем в 366 кв.м на тысячу жителей, а в городах с населением менее тысячи человек - в 261 кв.м на тысячу жителей.

Куда девелоперы торговой недвижимости направляют основные инвестиции и какие российские города остаются самыми востребованными в последние годы? Моллы.Ru определили топ-10 основных направлений.

Топ-10 самых популярных городов у девелоперов торговых центров

Крупнейший торговый центр юга России часто не включают в российские и европейские рейтинги как город с населением менее 1 млн жителей. Вместе с тем, именно Краснодару уже более 6 лет принадлежит звание самого обеспеченного торговыми центрами города с показателем более 950 кв.м на тысячу жителей - это существенно выше, чем в лидирующей среди европейских миллиоников Варшаве. Подбор торговых центров в Краснодаре также остается одним из лучших в России - «СБС Мегамолл», «ОЗ Молл», «Красная площадь», «Галерея Краснодар». Доля розничной торговли Краснодарского края от суммарного оборота в ЮФО оценивается в 46%. По экспертным прогнозам, Краснодар останется лидером по уровню насыщенности торговых площадей еще не менее чем 5-7 лет.

Самара

Екатеринбург

Нижний Новгород

Входящий в топ-20 крупнейших городов России, Саратов удерживает статус 2-го по насыщенности торговыми площадями города с населением менее 1 млн жителей, хотя еще три года назад в городе отмечался дефицит качественных ТЦ. Осенью 2015 года состоялось открытие ТРЦ «Тау Галерея» площадью 102 000 кв.м GBA. Еще один крупный торговый комплекс, Happy Mall, готовится к сдаче четвертой очереди и проектирует пятую, запуск которой состоится в 2018 году. В число крупнейших торговых объектов Саратова также входят ТРЦ «Мой новый» и «Триумф Молл».

Ростов-на-Дону

Санкт-Петербург

Москва

2016 год станет лучшим за последние 10 лет по количеству новых вводимых торговых площадей в московском регионе. Аналитики ожидают прибавления суммарно 638 000 кв.м GLA. С начала года уже открылись «Океания», «Косино-парк», «Хорошо!», «Рига Молл», «Солнцево парк» и 2-я очередь «Метрополиса». Еще 6 торговых комплексов примут первых покупателей до конца года. В общем объеме всех вводимых торговых центров в России на долю Москвы в 2016 году придется 37%! Высокие темпы ввода будут сохраняться до конца 2018 года. На сегодняшний день Москва лидирует по общему объему торговых площадей в Европе с показателем 5,5 млн кв.м. Аналитики отмечают улучшение потребительского спроса в Москве. В первом полугодии 2016 года посещаемость ТЦ выросла на 10%. На рынок выходят новые международные бренды - с начала года в России было отмечено 26 новых бренда, 23 из которых выбрали для дебюта Москву.

Воронеж

Тюмень

При подготовке материала были использованы данные компаний: Knight Frank, JLL, Магазин Магазинов, ekbpromo, IDEM, Cushman & Wakefield.

Эксперты компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ оценили ситуацию во всех сегментах рынка торговых центров Москвы, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости.

Новое предложение в ТЦ в Москве

Во второй половине 2016 года ожидается один из самых масштабных вводов торговых площадей за последние десять лет - 466 000 кв. м. Если в первом полугодии в Москве был открыт всего один торговый центр - «Ривьера» (100 000 кв. м), то во второй половине ожидается ввод 12-ти новых торговых центров. По объему вводимых торговых площадей это сопоставимо лишь с 2014 годом, когда было введено 415 000 кв. м. торговых площадей. Динамика открытия новых ТЦ в Москве отражает цикличность рынка торговой недвижимости: 2 последних цикла - с 2008 по 2012 год, а также с 2013 по 2016 год.

Наблюдения показывают, что максимальный объем нового предложения приходится на годы экономической нестабильности. В период роста экономики стартует множество новых проектов, но из-за длительной инвестиционной фазы часто сроки открытия новых ТЦ приходятся на периоды спада в экономике. Сейчас можно наблюдать описанную ситуацию.

В 2017-2018 годах на рынок будет выведено в 3 раза меньше торговых площадей, чем в 2015-2016 годах. Объем нового предложения будет сопоставим с уровнем 2010-2011 годов.

Стоит отметить, что если в течение последних двух лет новое предложение формировалось в основном за счет нескольких больших объектов («Авиапарк» и «Вегас Крокус Сити» в 2014 году, Columbus в 2015 году), то в 2016 планируется открыть множество торговых центров меньшего формата. Их будет практически столько же, сколько было введено за последние 2 года. При этом GLA самого большого из них составит 80 000 кв. м, что примерно в 3 раза меньше площади «Авиапарка».

Ожидается, что предложение новых ТЦ превысит спрос уже в начале 2017 года. Давление на рынок будет оказывать значительное количество вакантных площадей.

К концу 2016 года вакантность может достичь максимальной отметки за последние 7 лет.

Сейчас наблюдается самая низкая вакантность (6,5%) за последние 2,5 года. Однако, это явление временное: согласно прогнозам, в дальнейшем вакантность может увеличится на 3,5% и достигнуть уровня 2015 года (10%).

Причина в том, что в 2016 году будет введено рекордное количество торговых площадей. Для сравнения, средняя вакантность по ТЦ Москвы , введенным в 2015 году, составила 19% по итогам I полугодия 2015 года.

По результатам первого полугодия, Москва занимает четвертое место по обеспеченности торговыми площадями на душу населения (437 кв.м/тысячу жителей).

Однако, если все заявленные объекты будут введены в срок, то расстановка сил к концу года изменится. На первом месте останется Краснодар, на второе место выйдет Самара за счет ввода ТЦ Good’Ok c GLA 115 000 кв. м (536 кв.м/тысячу жителей). Далее последуют Екатеринбург (499 кв.м/тысячу жителей) и Москва (475 кв.м/тысячу жителей), которая сохранит свое 4 место в рейтинге.

По сравнению с концом 2015 года, большая часть арендаторов возобновила свое развитие. Если в начале года у многих сетей не было четких планов по развитию и ритейлеры продолжали заниматься оптимизацией, то ближе к середине года многие игроки приступили к подбору объектов и переговорам. Связано это с положительной динамикой посещаемости ТЦ и признаками стабилизации макроэкономической ситуации.

Арендаторы долгое время занимали выжидательную позицию, преимущественно рассматривая предложения в действующих ТЦ. Однако, в связи с сокращением предложения в действующих ТЦ и соответствующим ростом ожиданий арендодателей, все большее количество сетей готовы рассматривать строящиеся объекты. Строящиеся ТЦ становятся привлекательны еще и потому, что в них арендодатели готовы предложить более комфортные условия, например, CAP на первый год аренды. Также в последнее время все чаще встречается схема оплаты, при которой ставка на второй год аренды фиксируется по среднему товарообороту за первый.

Предложение ТЦ в округах Москвы

Самое большое количество объектов будет введено в тех округах Москвы, которые итак составляют достаточно высокую долю в общем предложении города. В ЮАО будет открыто еще 4 ТЦ, чья доля с учетом ввода составит 19% в совокупном предложении.

2 ТЦ откроется в САО (14%) и 4 ТЦ - в ЗАО (10%). На эти три округа придется около 70% от всего предложения в Москве.

Наряду с этим, ВАО так и останется самым низкообеспеченным округом торговыми площадями: там не откроется ни одного торгового объекта до конца года.

Распределение районов Москвы доле обеспеченности торговыми площадями

Коммерческие условия на аренду торговых площадей в московских ТЦ

В большинстве объектов индексацию ставок не проводили, поэтому они сохранились на уровне 2015 года. Стоит отметить, что в ряде ТЦ проводилась ротация арендаторов, в результате которой арендодатели стремились найти более платежеспособных ритейлеров, заменить бренды на уникальные или более востребованные.

Анализируя средний уровень арендных ставок, стоит отметить, что до 2014 года арендная плата рассчитывалась, как правило, на основе фиксированной ставки, а с 2015 - как процент от товарооборота.

Ставки аренды* в рублях в торговых центрах, открытых до 2014 года

* В таблице приведены диапазоны средних ставок аренды на помещения в торговых центрах современного уровня в Москве (введенных в эксплуатацию до 2014 года), за кв. м в год, без учета НДС и эксплуатационных платежей, по состоянию на конец июня 2016 года

Коммерческие условия для торговых центров, введенных в эксплуатацию с 2015 года

* CAP - предельная доля арендных платежей в общем товарообороте арендатора, включая эксплуатационные расходы, исключая коммунальные платежи.

Изменение экономической ситуации неизбежно привело к снижению маржинальности бизнеса крупных сетевых игроков рынка спортивных товаров. В связи с этим можно наблюдать снижение САР в данном сегменте с 8-10% до 4-8%.

Что касается ритейлеров сегмента «бытовая техника и электроника», то формат в 4000-6000 кв. м, где CAP был традиционно ниже, практически полностью ушел с рынка. Вместо него остался лишь формат 1200-2200 кв. м, где CAP составляет 4-6%.

По словам Александры Ромашиной, ведущего консультанта МАГАЗИНА МАГАЗИНОВ, ритейлеры все чаще открывают магазины в ТЦ на условиях, которые обязывают девелоперов взять на себя затраты по отделке помещений, или предлагают условия, связанные с открытием брендов по франшизе.

Такие якорные арендаторы, как кинотеатры и развлекательные центры, значительно повысили требования к состоянию передаваемых помещений и их отделке, что также привело к росту затрат на строительство для девелоперов. Владельцам ТЦ зачастую приходится идти навстречу ритейлерам, чтобы выдержать концепцию объекта, повысить заполняемость ТЦ и обеспечить приемлемый трафик.

Некоторые ритейлеры fashion-сегмента стремятся арендовать помещения большей площади.

Этой группе арендаторов часто удается согласовывать с собственниками привлекательные коммерческие условия, такие как процент от товарооборота без фиксированной ставки, выполнение отделки арендодателями и т.д. Так, свой формат уже увеличили такие международные бренды, как H&M, бренды группы Inditex, а также ряд федеральных марок - Befree, Familia.

За последний год открылся ряд магазинов , которые изменили вектор развития в сторону крупных ТЦ. Так, появилось достаточно много новых магазинов в ТЦ «Авиапарк» и ТРЦ «Колумбус», таких как «Фабрика Каляев», «Porta 9», «Клаустрафобия», «Огого Обстановочка» и др. Кроме того, наблюдается приток индивидуальных предпринимателей в крупные торговые центры, которые раньше им были недоступны по причине высоких ставок и высоких требований со стороны арендодателя.

Прогноз ввода ТЦ до конца 2016 года

К открытию до конца 2016 года заявлены 12 объектов совокупной GLA 466 000 кв. м.

Торговые центры, планируемые к открытию в Московском регионе до конца 2016 года

Таким образом, на рынке ТЦ Москвы можно выделить следующие тенденции:

• Ожидается масштабный ввод объектов до конца года. Около 70% нового предложения приходится на округа-лидеры по обеспеченности торговыми площадями.
• После падения вакантности до уровня 6,5% по итогам полугодия, ожидается ее рост до 10% к началу 2017 г.
• Ставки аренды и CAP не изменились за последние полгода, за исключением сегментов спортивных товаров и бытовой техники.
• К концу года Москва сохранит текущее 4-е место по обеспеченности торговыми площадями среди российских городов. Первое место займет Краснодар, второе - Самара, а третье - Екатеринбург.
• Восточный округ Москвы по-прежнему является самой ненасыщенной торговыми объектами частью города и имеет большой потенциал для реализации девелоперских проектов.
• По прогнозам, новое предложение ТЦ окажет давление на рынок и не позволит арендным ставкам вырасти. В некоторых сегментах оно создаст для ритейлеров более выгодные условия аренды.

Обзор подготовлен специалистами компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ